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借名买房 危险的亲情游戏

编辑:凯恩/2018-08-30 23:06

  李女士和刘某的感情于2011年结束。时隔两年,双方在法庭上见了面。2013年12月,刘某和他的合法妻子王某将李女士起诉到法院,要求李女士马上搬出去。按照刘某的说法,这套房子根本不存在什么“借名”的事,完全是他本人投资买房。买房之后,2008年8月,他未经妻子同意,就让李女士住了进来。到了2013年初,妻子王某才发现丈夫名下竟然还有这套房子,而且里面还住着他的前情人。王某愤怒了,立即找到李女士交涉,要求她立即搬出去。

  2013年1月,台湾人宋某向法院起诉曾经的好友索某。宋某说,2005年,根据当时对境外人员在京购房的规定,不能贷款。他于是借用好友索某的名字,以索某名义买房并贷款,由他来还贷。现在他已经有了购房资格,要求索某将房屋过户到自己名下。而索某一口否认双方曾有这样的借名协议。他说,购房款都是他本人支付的,只是因和宋某是好友,所以房子借给宋某住。而且后来的贷款,主要也都是他本人还的,宋某只是因为住着他的房子,觉得不好意思,才帮着还了两次贷款。

  判决

  北京市民李女士对“借名买房”早就痛悔不已。她说,她在2007年11月买下了天坛附近一处房产,只是借用了情人刘某的名字登记。但是双方分手了,刘某却同他的妻子一起要将她赶出房子。更让李女士绝望的是,为了这套房子,她和刘某先后打了两场官司,一审二审共四次上了法院,却无一例外败诉。

  李女士当然不同意。在她后来向法院提交的答辩意见里,房子的事情有了完全不同的说法。李女士说,2007年10月,是她因为生活需要在城里买房,与房主、中介签协议的都是她自己,而且也向中介公司支付了购房定金。

  此外,如果登记人因其他经济纠纷与人打官司,他名下的房屋,不管当初是谁出资,都有可能被法院查封。(文中部分当事人为化名)

  

  2007年12月,刘某取得了房产证,但是房子一直由李女士住着。不过有证人的证言显示,刘某也常来住。房产证和房屋买卖合同的原件都由李女士保管。

  房子还有希望弄回来

  2014年4月,一审法院作出判决,根据证据能够证明的事实,这套房子确实登记在刘某名下。刘某和王某又是合法夫妻,二人共同主张维护自己的合法财产权益,并无不当,被告需在判决生效30天内腾房。

  没有书面借名证据

  证据显示,宋某手里拿着一张写有索某名字的银行贷款账户关联存折,里面的余额都是宋某所存。

  若有过硬证据

  最终,一审、二审法院均根据在案证据,判令索某配合过户。

  “借名买房”的事情通常会非常复杂,原因多样。除了最常见的逃避限购政策、限贷政策之外,还有个别借名购房是因为债务人为了隐匿财产,恶意逃避债务,将所购买的房屋登记在他人名下,给债权人和法院留下无财产的假象。

  2002年,李女士与刘某陷入情网,并于当年同居。这本没什么,但问题是,刘某早在1978年就结了婚。

  这是一起非常典型的好友反目的案件。但是好在,宋某找到了过硬的证据。2006年2月20日,索某在其身份证复印件上写了证明书,内容为:“本人索某证明该房屋系宋某购买及拥有。”索某对此解释说,这是他应宋某的要求写的,是为了让他在公安机关办理临时住宿登记表而向物业公司出具的。这不能证明是他自认房屋属于宋某。

  借名游戏玩不起

  背景

  比较

  风险太大

  此时,原房主张某已经去世,中介公司原来办理这个交易的人也早已离职,他们谁都弄不清楚当初到底是谁来买的这套房。

  即使李女士所说的属实,她在法律上的回旋余地也几乎是零:毕竟,她和刘某之间从未有过落在文字上凤凰彩票(fh643.com)的“借名”证据。

  对于实际出资人而言,借名购房的风险很大。一旦房屋现有的这位登记人将房屋再次出售,或者抵押,或者他突然死亡,其子女主张继承权,都会给出资人带来重大财产损失。

  修得法庭见

  原本是刎颈之交的哥们、血脉相连的亲戚、同床共枕的爱人,一个要买房,却因种种原因无法使用自己的名字,于是向另一个“借名”。如今,房子升值了,双方反目为仇。这样的情景剧,还在反复上演。如胶似漆之时没人拿写在纸面上的证据当回事,割袍断义一刻却只能悔不当初:只是借用一下对方姓名,最终房子没了,买房的机会错过了,有的时候,甚至连钱也没了。

  法院开始查证这套房产的来龙去脉。经查,2007年11月3日,在中介公司的居间服务下,刘某与房屋原来的房主张某签订了买卖合同。这套房子的面积不到50平方米,成交价格为60万元。

  为了证明房子确实是自己买的,李女士还找到凤凰娱乐(fh643.com)了多位朋友,同事前来作证。有人证明曾经陪李女士去到处看房找房,有人证明曾经准备帮她贷款,只是后来因故没能办成,还有人证明,李女士上班总迟到,早就想在单位附近买房,而且她还曾经向单位提出借一些钱以支付购房款,只是单位没同意。

  李女士愤怒了。在这起案子还没有二审的时候,她另行向法院提起了第二个诉讼:要求确权——将这套房子变更到自己名下,希望法院判令刘某协助她办理过户手续。曾经十年共枕眠,却修来法庭相见。

  当然,也不是所有借名买房的最后都钱房两空,如果有过硬证据,房子还是有希望弄回来的。

  两起案件,一审全败了,李女士分别提出上诉。而北京二中院经过审理,全部驳回了上诉,维持原判。至此,买房出了钱,装修花了钱,住了这么多年的李女士,依法必须搬出去了。

  或是为了规避限购政策或银行限贷,或是为了享受某种低价购房条件,借用他人身份买房的情况在北京并不少见。据北京市二中院的统计,近两年半以来,二中院设立的借名购房纠纷共有93件,亲戚反目、钱房两空的案例令旁观者也不免为之唏嘘不已。

  二中院民一庭庭长肖大明说,发生在直系亲属、夫妻、恋人之间的“借名”购房若是出现了纠纷,最不容易找到证据。谁会跟自己最亲密的人提前写什么“借名”协议啊?双方嘴上一商量,事情就办了。但问题是,千万别出事,一旦出了事,法庭上只认证据,不认其他。

  此外,李女士还出具了原来房主出具的“迁移户口”的《承诺书》。她说,因买完房子需要迁户口,原房主才写了这份凤凰娱乐(fh643.com)承诺书。“刘某的户口在天津,他有什么必要让人写承诺书,反正又迁不进来。我才有这个需要。”

  最重要的问题当然是购房资金的来源。李女士说,她向妹妹借款20万元,还清仓卖掉了全部股票,后来刘某主动提出帮忙,出资31.4万元。因种种原因,二人决定将这套房子的产权人登记为刘某。买房之后,李女士一直在此居住,而且也是她自己花费心血,把房子装修成现在的样子。

  双方再次回到了出资问题。李女士说,她以月息8%向妹妹借钱,刘某见证了借钱的全过程。2007年11月21日、22日,她出售股票后分别取款4万元、2.6万元;2007年11月22日、23日,她又分别将卖股票所得的6.6万元和借来的20万元汇到刘某账户,用以支付购房款。剩下的购房款31.4万元,是刘某自愿资助的。

  插图 王金辉

  法院审理中,中介公司员工作证说,索某只是提供了姓名,购房资金全部都是宋某出的。“当时我还专门提醒宋某,用别人的名字买房注意风险。宋某跟我说,他是台湾人,买房太麻烦,所以用了好友的名字。我们几个人都知道这个房子的实际出资人是谁。”

  说法

  十年共枕眠

  住多年房子判没了

  令李女士失望的是,法院审理后认为,证据显示,李女士确实是出资了,但是这并不足以证明双方当初曾经有明确的“借名买房”的约定。如果说她想要向刘某索讨当初的出资款以及多年来房屋升值的收益,需要另行起诉。原告本人说她才是实际购买人,刘某只是借个名字的说法,刘某坚决否认,她也提交不了证据,所以,她的诉讼请求无法得到支持。

  对于“为什么你买房却把房产证交给别人”的问题,刘某庭上作出如此答复:“我和李女士有特殊关系,我媳妇也不知道我买房子的事情,所以房产证不能放在家里,只好由李女士保管。”

  刘某也提出了自己的一系列证据。他说,这20万元,实际上是他本人借的,后来凤凰娱乐(fh643.com)已经于2009年还清了。而所谓卖股票的6.6万元,实际也是他先把现金给了李女士,再由李女士存进他的账户。双方为了这些钱是“谁出的,谁借的,谁还的”,在法庭上争执得不可开交。

  肖大明说,不少案件中,登记人事后否认“借名”,拒绝办理过户手续。若借名购买的经济适用房,即使与登记人签订有书面借名协议,协议也违反了国家政策,存在被法院认定无效的可能。有的登记人还会“先下手为强”,由于房子一般是由实际出资人居住,个别登记人还会主动起诉,要求对方返还房屋。